住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が所得税（足りなければ住民税）から戻る制度。ただし「いくら戻るか」は、買う住宅の省エネ性能と世帯でまるごと変わる。怖がらせるためでなく、損をしないための早見を。
結論（早見）
計算式はシンプルで、年末ローン残高（借入限度額が上限）× 0.7% × 最長13年。鍵は「借入限度額」が住宅の性能で段階化されている点。新築は省エネ基準を満たさないと原則ゼロ。下表は令和7年（2025年）入居・新築/買取再販の限度額。
| 住宅の種類（新築・買取再販） | 子育て・若者夫婦世帯 | その他の世帯 |
|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| 省エネ基準を満たさない住宅 | 原則対象外 | 原則対象外 |
控除率は一律0.7%、控除期間は新築13年（中古は別枠＝限度額3,000万円・10年）。「子育て世帯」＝入居年末に19歳未満の子がいる、「若者夫婦世帯」＝夫婦どちらかが40歳未満。
深掘り：見落としがちな3つ
(1) 所得が高いと使えない。適用には合計所得金額が2,000万円以下という要件がある。共働きでペアローンなら各自で判定。
(2) 床面積は原則50㎡以上。登記簿上の床面積で見る。合計所得1,000万円以下など一定の条件では40㎡以上に緩和される年がある。図面の「壁芯」と登記の「内法」で数字がズレることがあるので、ギリギリの物件は要注意。
(3) 初年度は必ず確定申告。会社員でも1年目は自分で確定申告が必要（2年目以降は年末調整でOK）。住宅ローンを組むと多くは団体信用生命保険に入るが、これは控除とは別の話。金利タイプの選び方は固定 vs 変動の記事で。
2026年（令和8年）はどうなる？制度は延長の方向だが、ZEH水準以上は概ね維持、それ未満の借入限度額は縮小していく流れ。省エネ基準適合住宅は2030年以降の新築が原則対象外になる見込みで、限度額の段階的引き下げが予定されている。入居年で適用ルールが変わるため、最新は必ず国税庁の一次情報で確認を。
【免責】本記事は一般的な情報提供であり、税務上の助言ではありません。住宅ローン控除の適用可否・控除額は、住宅の性能区分、入居年、契約・建築確認の時期、個別の所得状況で変わります。正確な適用は国税庁の最新情報および税理士・税務署にご確認ください。税制は毎年改正されます。
用語
- 借入限度額
- 控除計算で年末残高に上限を設ける額。住宅の省エネ性能と世帯区分で段階化されている。
- ZEH水準
- 断熱と省エネ設備で年間の一次エネルギー消費をおおむね正味ゼロに近づける性能水準。
- 認定住宅
- 認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の総称。最も高い借入限度額が適用される。